Contractul de vânzare-cumpărare: reglementare și condiții esențiale
Contractul de vânzare-cumpărare este convenția prin care vânzătorul transmite cumpărătorului proprietatea unui bun, în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească. Potrivit Codului civil, prin vânzare se poate transmite și un dezmembrământ al dreptului de proprietate ori un alt drept, în condițiile prevăzute de lege.
Dispozițiile referitoare la obligațiile vânzătorului se aplică, în mod corespunzător, și înstrăinătorului în cazul altor contracte care au ca efect transmiterea unui drept, dacă normele aplicabile contractului respectiv sau cele privind obligațiile în general nu prevăd altfel.
Obiectul contractului de vânzare
Orice bun poate face obiectul vânzării, cu excepția cazurilor în care înstrăinarea este interzisă ori limitată prin lege, convenție sau testament. Contractul poate avea ca obiect și un bun viitor.
În cazul vânzării unui bun viitor, cumpărătorul dobândește dreptul de proprietate la momentul realizării bunului. Pentru construcții sunt aplicabile și dispozițiile legale privind cartea funciară.
Dacă obiectul contractului îl constituie bunuri dintr-un gen limitat, inexistente la data încheierii contractului, dreptul de proprietate se transmite la momentul individualizării bunurilor de către vânzător. Dacă bunul sau genul limitat nu se realizează, contractul nu produce efecte. Atunci când nerealizarea este imputabilă vânzătorului, acesta poate fi ținut să plătească daune-interese.
Prețul vânzării
Prețul trebuie costă într-o sumă de bani, acesta trebuie să fie serios, determinat sau cel puțin determinabil.
De asemenea, în condițiile prevăzute de lege, vânzarea poate fi anulabilă dacă prețul este atât de disproporționat față de valoarea bunului, încât rezultă în mod evident că părțile nu au urmărit încheierea unei vânzări.
Cheltuielile încheierii contractului
În lipsa unei stipulații contrare, cheltuielile aferente încheierii contractului de vânzare sunt suportate de cumpărător, respecti taxa cadastrală şi onorariul notarial. Vanzatorul are obligatia de a achita impozitul pentru transferul imobiliar. Părțile pot conveni, în condițiile legii, o repartizare diferită a acestor cheltuieli.
Autentificarea contractului de vânzare-cumpărare
Forma și procedura necesare pentru încheierea contractului depind de natura bunului și de dispozițiile legale aplicabile. În cazul transferului dreptului de proprietate asupra unui imobil, contractul se încheie în formă autentică, în fața notarului public, iar formalitățile de publicitate imobiliară se realizează potrivit legii.
Înainte de autentificare, notarul public verifică actele și condițiile necesare încheierii actului și oferă părților îndrumarea notarială aferentă operațiunii.
Textul are caracter informativ și se întemeiază pe dispozițiile Codului civil român. Pentru situația concretă, condițiile și documentele necesare se stabilesc în funcție de bunul vândut și de particularitățile tranzacției.